随着土地价值的不断升高，越来越多的地产公司选择通过并购的方式来对土地进行收购，收购土地的过程比较复杂，而且每一个项目都各不相同，因此很容易因为一点疏忽而造成很大的法律问题，因此在土地收购前进行法律尽职调查报告是至关重要的，而在土地收购项目中，法律尽职调查报告所要调查的流程又是怎样呢？

1、从公开的途径进行调查，在进行法律尽职调查报告时首先需要通过相关公开的部门、场所来对目标公司给出的土地资料进行调查，调查目标公司的拍挂与规划文件、相关的新闻、涉及的行政处罚和执行文件、以及查封拍卖等情况；

2、调整尽职调查的清单，房地产项目的法律尽职调查报告相比于其他项目的法律尽职调查报告会更加复杂，因此就需要根据实际的情况来调整尽职调查的清单，为后续的调查做准备；

3、实地调查目标公司，法律尽职调查报告通过实地调查可以发现目标公司给出的资料中可能存在的法律问题，例如改项目土地的来源情况、有何限制权力、土地开发利用的范围等；

4、到相关政府调取档案，想要印证土地项目资料的真实性调取土地档案是很有效的一种方式，房率尽职调查报告通过调查土地项目的原始档案可以判断出该项目资料是否是真实完整的，该土地是否有重大瑕疵存在，是否有欺诈的可能性；

5、实地调查项目土地，在土地并购项目的法律尽职调查报告中，实地调查项目土地是必不可少的一部分，通过实地调查可以发现目标土地的现状、开发利用的情况、以及所涉及的纠纷等，直观的揭示出目标事项的真假；

6、与目标公司员工进行访谈，在进行完以上几项调查后如发现法律问题或尚未弄清的情况则可以通过与目标公司的管理层和开发部门员工的谈话来核实项目土地基本信息，在谈话中观察对方的言行举止去发现存在的矛盾或疑问，并在谈话的的同时去发现一些更深层面的问题；

7、确认说明与承诺，当法律尽职调查报告在经过合法合理的途径调查完后，仍有可能出现部分事实无法核查清楚的情况，对于这种无法核查清楚其真实性，但又有可能会影响调查结果的信息，就需要目标公司对制作的相关说明、承诺和问卷进行确认，从而把控法律的风险。

通过以上法律尽职调查报告的调查流程可以对项目公司有一个充分的了解，有利于防范法律的风险，是房地产公司在进行土地并购项目前非常重要的一步。

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