随着我国市场经济的发展，体制的改革，尤其是近两年对于房地产借贷等政策的调整，房地产行业受到了很大的影响，处于低迷状态，越来越多的房地产企业只能通过并购方式来得到项目的开发权，为企业增加竞争力。但是在并购的过程中，因为对目标企业没有进行全面的了解，没能发现目标企业潜在的风险，从而导致自身利益受损的情况并不少见。想要保证房地产企业在并购中提前发现风险、揭示风险，就需要进行房地产企业并购的法律尽职调查报告。

    那么关于房地产企业并购的法律尽职调查报告又有哪些内容呢？
    1、调查目标企业的主体资格是否合法：想要调查主体资格的合法性主要从两个方面入手，一是调查目标企业的设立流程、方式来判断目标企业是否是合法成立的，调查目标企业的变更情况与股权情况，调查目标企业是否处在存续阶段，企业所经营的内容是否符合法律法规等；二是调查目标企业的房地产开发资质是否有问题，一般，调查律师可通过审阅与查询的方式对目标企业进行调查核实；

    2、调查目标企业开发的项目是否合法：房地产企业的并购主要就是为了获得企业目标的开发项目，因而调查开发项目的合法性在整个法律尽职调查报告中是非常重要的。要调查其合法性，首先应调查开发项目所获得的法律批文与许可文件的真实性；其次，调查目标企业的“五证”情况，如果目标企业还没有获得房地产开发的“五证”需要调查其原因；最后要调查目标企业的开发土地闲置时间，是否会被政府回收，调查目标企业开发项目的所在地的相关政策是否会对开发项目造成影响；

    3、调查目标企业是否有诉讼、仲裁等案件：法律尽职调查报告一是需要调查目标企业目前还有没有没有结案的重大诉讼、仲裁等案件；二是需要调查目标企业的股东是否有还没结案的重大诉讼、仲裁等案件；三是需要调查目标企业的董事长和总经理是否有还没有结案的重大诉讼、仲裁等案件，如出现未结案的重大诉讼、仲裁等案件可能会对目标企业的经营产生影响，不利于企业并购；

    4、调查目标企业的资产权属的情况：目标企业的资产权属情况可以影响并购的价钱与条件，法律尽职调查报告要调查资产权属情况首先应调查土地的使用权，调查土地的使用权是否真实合法，证件是否齐全，土地的出让金是否付清，调查土地面积、性质等详细内容，调查土地用途的真实性，调查土地使用权的状况，是否有出租的情况；其次需要调查房屋的所有权情况，调查房屋的所有权是否属于目标企业，调查房屋的位置、结构、用途登基本情况，调查房屋的现状，是否有抵押查封、出租出借等情况；再有就是对正在建的工程进行调查，如果目标企业有正在建的工程，要调查其工程手续有没有齐全、工程的进度、是否按时发放工程款、有没有履行工程的施工合同，调查在建工程是否有抵押等现态；接着调查车辆的情况，调查核实目标企业名下的车辆信息，是否有按时续保、年检等；然后是调查其他的资产情况和财产保险情况，调查发票是否齐全保单是否有效；最后是调查股权转让的可能性，调查目标企业是否存在股权被查封、冻结等情况是否会影响这次的房地产企业并购；

    5、调查影响目标企业发展与存续的重要合同：主要调查的是目标企业的合同是否真实合法，合同签订的过程是否完整，合同的内容是否全面、细节是否详细、介个是否合理，是否有潜在的风险，调查合同的收款方式，判断未来的资金流情况，调查合同中的不确定性因素以及可能造成的损失，调查目标企业与银行的合同情况了解还款计划；

    6、调查目标企业的内部章程：企业的内部章程一般会对企业的重大决定作出明确的规定，法律尽职调查报告需要调查企业内部章程是否会影响并购；

    7、调查目标企业与关联方之间的交易：主要是调查目标企业与关联方之间交易的合同是不是真实合法有效的，调查交易的价钱是否合理，调查交易是否会有潜在的风险，损害股东或企业的利益，调查双方是否存在借款协议，目标企业是否有签订影响并购的合同；

    8、调查目标企业的财务、债务情况：通过法律尽职调查报告调查目标企业的财务报表等资料是否真实，财务的权力是否有限制，调查目标企业是否有负债、不良债权等；

    9、调查目标企业的税务情况；调查的重点包括三点，一是调查企业的所得税、增值税、土地使用税、营业税等税率；二是调查减免税、财政补贴等是否合法；三是调查目标企业的纳税情况是否正常，是否有依法纳税；

    10、调查目标企业所拥有的知识产权情况：需要调查目标企业的所有知识产权的相关证书，调查知识产权的有效期限、转让协议、转让的范围等，调查其约束性；

    11、调查目标企业的人员情况与劳动合同情况：处理不当的劳动合同容易给企业带来纠纷，首先应调查目标企业与员工之间的合同关系，再有调查合同的履行情况，然后调查员工的五险一金情况，再就是调查人员工资是否有按时发放，企业与员工签订的合同是否会影响企业的并购，目标企业内部人员去留的问题是否有解决；

    12、目标企业的开发项目的市场情况：房地产企业并购不单要考虑企业的需求，还要考虑未来的发展前景，需要对目标企业的开发项目所在地进行市场调查，分析竞争对手和市场竞争力，调查了解市场的需求，客观全面的为房地产企业提供信息，最大限度的降低房地产企业在并购中的风险。

    如果房地产企业想要在安全的情况下进行企业并购，进行法律尽职调查报告是必不可少的，在房地产这个高利益的行业里，想要掩饰自身潜在风险的企业不在少数，进行房地产并购的法律尽职调查报告对于收购方来说百利而无一害，不但能够为收购方提供并购的方案，更可以为并购后的整合制定方案，促使并购后的企业能够尽快的融合在一起。

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